土地活用を行う上での等価交換等の各種事業手法を解説しています。土地活用セカンドオピニオンとして、不動産コンサルタントが横浜市で相談実施中です！

土地所有者が自ら土地有効活用を計画し、直接ゼネコン等に工事を発注し事業するのが自己建設方式です。

自己建設方式は、専門知識と適切な企画、運営が自己責任として必要とされます。
自己建設であるから、手間隙がかかりますが介入する業者が少ないので資金的には効率がよいのが特徴です。

ただ、自分自身でどこまでできるかをきちんと見極めて、設計やコンサルタントなどの専門家をスタッフとしてそばに置いておくのがベターです。

家業であったり、小規模な土地活用、ノウハウがあることが前提なのが自己建設による土地活用法です。

自己建設であるため、その分リスクも大きくなります。

借入れ等の資金計画から、土地活用による収支計算、各種計画を自分自身で納得した形で進めていくのが特徴です。

ハウスメーカーやゼネコン、金融機関等からの提案等言う形でノウハウのみを提供したり、建築工事の発注みを目的とする場合もあります。

自分自身の信じられる専門家とパートナーを組んで行うことが大事です。このパートナーはできれば建築や金融等の利害関係のないところで選ぶのがベストであると思っています。

コンサルタント等の信頼できる専門家と組んで行うことが自己建設方式のポイントです！

事業計画、建物の企画、設計、建設から完成後の建物管理、運営までの事業全体を一括してデベロッパー等の専門会社に委託するのが事業受託方式です。

よく目にするものとして「３０年一括借り上げ」で安心の経営ができます！・・・みたいな感じでしょうか？

ハウスメーカーやゼネコンなどの建築屋さんによく見られる手法でしょう。
建物建築で利益を得る業種からの提案が多くあるようです。
建築後の不動産の管理を関連の不動産会社が行うことで、関わりは続きますが、実際の客付けや入居率で苦戦するケースが多く見受けられます。特に最近・・・すなわち建築直後の『築浅』物件の間は入居率も高いが、その後は苦戦する傾向があるので建築の企画については注意が必要です。！

また、築年数が経過した物件は、すでに放置されているような状況もあり、メンテナンスなどの費用も今後必要になることが予想され、益々収益の悪化が考えられる状況です！

十分に先を見据えた判断が必要です！

事業を一括して受託・委託するため建物を一括賃貸する場合が多く、安定収入が期待でき、管理運営の煩わしさはありません。

但し、事業受託方式は一括委託のため各種業務内容が見えにくい点と賃貸においては借上げ転貸の方式であるため賃料収入は市場賃料の７０〜８０％前後になります。


この事業受託方式は現在も多く宣伝されていますが、所有者の背負うリスクと比較して受託者の背負うリスクが少ないため、全てを任せると言うやり方には、土地所有者と事業者の信頼関係が重要であると考えます。


テレビＣＭ等で、「全部任せて安心」というのはほとんどがこの「事業受託方式」であると思いますが、賃貸市場等が好調な時や建築直後の時点では、受託方式で建築した賃貸物件も競争力があるため引き受けてが多いが、数年すると、賃料の設定や値下げ問題で、事業者とよくもめるケースも多く見受けられます。

事業受託方式については、「建築後」を見据えて、しっかりと判断する眼が必要だと考えます。

事業受託者からの報告を鵜呑みにしたり、わからないからと言った対応でなく、自分自身の判断できる情報をきちんと入手するということです。

大手会社が事業受託方式を多く採用していますが、出される書類・書式は立派ですが、実際の中身については非常に不透明です。その不透明さに気づくのは、およそ１０年以上経ってから！

なぜか？

賃貸物件による土地活用も、１０年も経つと状況・市況が変化してきて収益が落ちてくるからです。収益が落ちれば、地主さんに支払う賃料の値下げをしてきます。その時に、「我に返る」ケースが増えています。

事業受託方式は金融機関やゼネコン等が一緒になってやってきますが、将来的な不安の全てが解消されるわけではありません。
あなたの立場からの話をきちんと聞いてみてください！

また、この方式で特に注意して頂きたい項目を追加しておきます。
それは、金融・建築・管理が一体となっているため、土地所有者・活用する主体の所有者の財務状況が丸見えと言うことです。何を言っているのかと言うと、事業計画自体が、土地等の担保余力限界で設定されるケースがあると言うことです。
何もそこまで借金背負わなくてもいいのでは・・・と言うくらいの規模になるケースがあります。
それを基にシュミレーションをするので、全てが、限界ぎりぎりでの設定になることがあるのです。

金融機関が絡んだ時、建築側から金融機関を紹介される場合も同様のケースが多々ありますので、事業規模に十分注意して下さい。
最近の相談は、それに追加して、相続対策・節税と言ったキーワードを入れてくるケースが多くあります。
本当にそれだけの土地活用の事業規模が必要なのでしょうか？

等価交換方式は土地所有者が土地の一部をデベロッパーに売却し、それと等価値と設定する建物の一部を取得する部分譲等方式と土地の全部を売却し、建物完成後、区分所有建物及びその土地の共有持分を取得する全部譲渡方式があります。


等価交換方式では、建設資金を売却資金でまかなうため資金調達、特に借入の必要がない、或いはほとんど必要ない状況になるようにすると、リスクも下がり安全な方法と言えます。

但し、等価交換といわれる交換物の価値の判定が難しいところだと思います。

土地活用で実際に等価交換方式を利用した人からすると、実際の交換価値やそれに至る過程で、若干疑問や不信な点を抱く場合が多くあるようです。

交換に供した土地の一部と所得する居室の価値を等価と判断する査定基準が事業する側が提示するものを主体とすることが、この要因となります。本当に等価か？

この疑問がきれいに消えないと、納得のいく土地活用事業にはならないケースがあります。

等価交換方式は、事業者の設定する「等価」価値による交換ですので、等価の検証が必要です！

また、土地所有者が土地活用にあたり、単独、あるいは事業受託方式で行う場合と異なり、建物の一部を所有する形態に変わるため、他の一部の所有者と区分所有関係（いわゆるマンション一室のオーナー）になることで、自分の思い通りにいかない、自由に活用できない等の思わぬ制約を受ける場合もあります。

特に等価交換等で、事業前からの営業を行うため土地と１階部分の店舗を交換するような場合は、色々と注意が必要です。１階で従来の店舗をリニューアルし開業したら、上階の入居者からクレームが来たりと言ったケースもあります。また、引渡時の室内状況にも注意が必要です。こちらから確認しないと水回り等、何も施工してくれないケースもあります。
この様な等価交換のケースは十分注意して下さい。