土地活用で建築した賃貸物件の一括借上げと業務委託・賃貸管理相談を横浜で実施中

土地活用後の賃貸管理方式：一括借り上げと業務委託HEADLINE

土地活用後の賃貸管理

土地活用後の資産を見てみれば、賃貸物件のアパートやマンションだけでなく、土地や駐車場に利用している未利用地等も多く保有している場合がほとんどです。

土地活用によって相続対策のために賃貸物件を建てましょうと言われて建築してきているにも拘らず、建築はハウスメーカーやゼネコンまかせ・・・
管理は不動産会社と・・・
税金の相談は当然に税理士・・・

このようにそれぞれバラバラの専門家に聞かないと判らないという状況が多く見られました。
実務では、それぞれが連携を取ながら賃貸管理・資産管理していくのは非常に困難です。
なぜなら、それぞれの立場と利益があるからです。

このような枠を飛び越えて、大家さんの資産管理をしていこうというのが我々の考えです。
そして、その入り口は賃貸管理をより高度にしていく必要があると感じています。

賃貸管理の方式

アパート・マンション等の賃貸住宅では、現在どのようなことが問題・トラブルにっているのか？
その問題は自分のアパート・マンション等の賃貸物件に当てはまるのか？賃貸物件の管理上の問題点

一括借り上げによる賃貸管理

建築当初からの一括借り上げと家賃保証がセットになっているパターン！
このパターンの多くはハウスメーカーやゼネコンの建設による一括借り上げのパターンになります。

30年にも及ぶ長期の一括借り上げにより、土地活用後の賃貸管理等の煩わしさから離れることができます。
但し、管理費用は賃料収入の１０％～１５％となるケースもあります。

業務管理委託契約による賃貸管理
業務委託管理は賃貸管理における様々な業務を部分的に受注していくものです。
入居者募集から契約管理、設備建物管理等、多々ある賃貸管理業務を行うものですが、一括借り上げと異なり、所有者に毎月一定額の賃料を支払う様な空室保証まではないケースがほとんどです。

家賃保証するケースや賃料の滞納保証を個別にするケースもあるが、それらは、委託契約の内容によります。
業務委託管理契約による管理料は、およそ賃料収入の5～10％前後と言ったところでしょうか。

一括借り上げ方式と業務委託管理方式！賃貸管理方式の違い

賃貸管理方式として前述した、一括借上げ方式と業務委託管理の違いはなんでしょうか？

一番の違いは、空室時でも賃料が入ってくる空室保証です。
但し、管理料が業務委託方式に比較して高いので、空室が多く予想されるか否か？また、管理自体を自分自身でしていきたい！あるいは他の物件も所有しており管理会社を保有している場合はこれを選択する必要はないでしょう。
一括借り上げ方式は賃貸契約や入居者、賃貸物件の取扱の状況を所有者があまり知ることなく進んでいくケースが多く見受けられます。完全に人任せで良いと言うならいいのですが・・・
また、色々な本に一括借り上げ方式は一定額の安定収益が約束される！と言った記載が多くありますが、確かに、借上げ分の収益は上がりますが、建築後数年して空室が増えてきて、賃貸物件全体の収益が下がったときは、一括借り上げ賃料は変更される場合がありますから、注意して下さい。

決して、同じ額で延々と借上げると言っているわけではありません！
賃料収入が下がれば借り上げ賃料も下がります。
賃料収入が下がった原因もわからず（所有者は物件に関与しないから）みるみる借り上げ賃料を下げられて、住宅ローン返済額と同程度までの借り上げ賃料となっている所有者の方もいます！

十分注意して吟味して下さい！