土地活用による賃貸物件建築後の賃貸管理方式、一括借上げ・サブリースにおけるメリット・デメリットについて土地活用相談を横浜で実施中！

初めての土地活用で住居系賃貸物件のアパート建築をする場合、土地活用が成功するか否か？と言った判断を、建築後の賃貸管理が重要です！と言われる！

でも賃貸管理なんて初めてだし・・・？

間髪入れず、「ご安心ください。安定的な収入が約束される一括借上げ・サブリースと言う方法がありますよ！」

確かに、一般的な一括借上げ・サブリースとは、所有者に代わって、管理会社が貸主として賃借人と賃貸借契約を締結し、入退去等する当事者となって対応するものです。従って所有者さんは何もしなくて良い！となるのです。

さてこの一括借上げ・サブリースのメリットは、何と言っても手間がかからない！ということ！
全てを代行してくれます。

もう一つは、空室保証！一括借上げ・サブリース期間中は、借上げた賃貸物件に空室があろうと無かろうと、一括借上げ・サブリースした業者は、定額を所有者に支払い続けるのが一般的で、その間の空室に関わらず一定額の収入が見込めるのが、この方式の最大のメリットです。

期間中の賃料収入が計算でき、安心してローンが組めると・・・

ここまで書くと、一括借上げ・サブリースにデメリットなんてあるの？と思うかもしれませんが・・・

一括借上げ・サブリースのデメリットの一つが、その管理料とする金額が高いと言う事！
賃貸収入のおよそ１５％以上が多いのではないでしょうか？一般的な賃貸管理業務の場合は５〜８％程度であることを考えると割高です。更に細かく見ていくと、まずは入居者から徴収する管理費！これを賃料収入とは別として、管理費用として一括借上げ・サブリースしている会社に直接入るケースもあります。

設備管理や建物管理をしているのだから、その位はしょうがない・・・？

中身が全く分からないのに管理費と称して多くの費用をそのまま徴収するのは不可解な話なのですが・・・？

もっと問題なのは、土地活用により建築した賃貸物件の建築年数が経過してくると、どうしてもその劣化状況に合わせて賃料も下がってくるケースが多くあります。しかし、入居希望者は、賃料と共益費・管理費の月額負担額の総計で、入居物件を選別するため、このような一括借上げ・サブリースの場合、賃料を下げて管理共益費を下げないケースが多く見られます。本来、大家さんの自主管理であれば、管理共益費分の建物設備等のメンテナンス費用を減額するよう努力するのが普通ですが、一括借上げ・サブリースの場合は、所有者への一括借上げ賃料の支払金額の値下げを交渉してきます。

簡単に言うと、一括借上げ・サブリースにおいては企業努力はあまりないのではないかと思うほど・・・

他にも書きましたが、30年一括借上げ・サブリースは、安定して収入がある！しかし、契約当初の一定額ではありません。入居状況が思わしくなければ減額を要求してきます。
その減額はその位まで我慢できますか？

さて、土地活用する際の保証と思っていた一括借上げ・サブリースですが、そもそも、建築後間もない時期に、入居者が余り居なくて、空室が多いと言うのなら、最初から失敗だったのではないでしょうか？

普通は、新築物件・築浅物件というのは、何もしなくても満室になるものです。
これが、特別ではなく当たり前に入らないのは、そもそも土地活用の選択ミスの疑いもあります。
ハウスメーカー等に行けば、当たり前にアパートを勧められるでしょう！
だって自社の得意分野ですから！

私の管理させて頂いている建築後20年程度の物件については、ある共通点があります。
一つは、大規模修繕等の改修費用の捻出！
築後間もない時期の賃料の余剰金をプールしておかないと大変なことになります。
特に、減価償却経費が高く出せる、建築後から5年、10年の期間は、不動産所得上の黒字は、全て次の大規模修繕に回るくらいの貯金をしておかないと、また、借入になります。

これを繰り返していると、ローン返済が終わらないことに気が付くと思います。

土地活用で賃貸物件を建築するのは良いのですが、管理方式については一括借上げ・サブリースにするのか、自主管理や分離発注によるのか、十分に検討しないといけません。

シュミレーションの裏側を見抜き、一括借上げ・サブリースの裏側を見抜いて、自分自身の責任で土地活用するくらいの気概がないと、おいしい所を持って行かれてしまいますよ！